- Los contratos podrán prorrogarse por nuevos periodos de cinco años, o siete cuando el propietario sea una persona jurídica.
- El propietario que decida no renovar sin una causa justificada deberá compensar económicamente al inquilino en los casos previstos.
Los contratos de alquiler de vivienda habitual afrontan desde este viernes 2 de octubre un cambio importante que también afectará a propietarios e inquilinos de Alcalá de Henares. El BOE ha publicado este jueves una reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos que amplía la estabilidad de los contratos una vez superada su duración mínima y establece indemnizaciones cuando el propietario decide no renovarlos sin alguna de las causas justificadas recogidas por la nueva normativa.
Cuando hayan transcurrido al menos cinco años desde la celebración del contrato, o siete si el arrendador es una persona jurídica, y ninguna de las partes comunique que quiere finalizarlo, el alquiler se prorrogará obligatoriamente por periodos sucesivos de otros cinco o siete años. Para evitar esa renovación, el propietario deberá comunicarlo con al menos seis meses de antelación, mientras que el inquilino tendrá que hacerlo con un mínimo de dos meses.
La reforma permite al propietario decidir que el contrato termine, pero introduce una compensación cuando esa decisión no responde a determinadas causas justificadas. Como regla general, el arrendatario tendrá derecho al menos al equivalente a doce mensualidades de una vivienda de características similares, calculadas siempre que sea posible mediante el sistema estatal de referencia de precios. La cantidad tampoco podrá ser inferior a una mensualidad por cada año que el inquilino haya residido en la vivienda.
Esa indemnización no se aplicará en todos los casos. Entre las excepciones figura que un propietario particular necesite la vivienda como residencia permanente para él, determinados familiares o su cónyuge en los supuestos establecidos legalmente. Tampoco procederá, entre otros casos, cuando el inquilino disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio o no haya residido efectivamente en el inmueble durante más de seis meses del último año sin una causa justificada.
La norma contempla además la posibilidad de que propietario e inquilino formalicen un nuevo contrato. Si el arrendatario rechaza una oferta que cumpla las condiciones legales, tampoco tendrá derecho a la indemnización por no renovación. Esa propuesta deberá garantizar al menos otros cinco años de permanencia, o siete cuando el arrendador sea una persona jurídica, y la nueva renta tendrá que respetar las reglas incorporadas a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Los cambios no afectan únicamente a los contratos que se firmen a partir de ahora. El nuevo régimen alcanzará también a alquileres de vivienda habitual actualmente vigentes respecto de los vencimientos que se produzcan en los términos establecidos por la disposición transitoria. Los contratos que ya estén dentro del anterior periodo de prórroga continuarán en él hasta su finalización y pasarán después al nuevo sistema.
Existe además una excepción importante para quienes ya habían recibido una comunicación válida de no renovación antes de la entrada en vigor de la reforma. Esos avisos mantienen su eficacia y no generan automáticamente el derecho a la nueva indemnización. Para contratos a los que resten menos de seis meses hasta su vencimiento, la norma establece también temporalmente un preaviso mínimo de cuatro meses para el propietario.
El Real Decreto-ley se ha publicado este jueves 1 de octubre y entrará en vigor mañana viernes. La reforma se suma al Real Decreto-ley 26/2026, vigente desde hoy, que incorpora otras medidas sobre alquileres, protección frente a determinados desahucios y vivienda asequible, por lo que ambos textos deberán tenerse en cuenta para determinar los derechos aplicables a cada contrato concreto.
